niedziela, 30 grudnia 2012

Rodzaje hydroizolacji


W zależności od specyfiki gruntu i poziomu wód gruntowych projektant dobiera izolacje – lekką, średnią lub ciężką. Izolacja lekka wykonana jest zwykle z jednej warstwy folii izolacyjnej lub papy podkładowej bądź poprzez naniesienie na zagruntowane wcześniej ściany 2-3 warstw powłoki asfaltowo-kauczukowej. Pod podłogą piwnicy układa się dwie warstwy folii i szczelnie łączy je z izolacją ław. Metodę tę stosuje się na gruntach, na których źródło wód gruntowych znajduje się poniżej poziomu posadowienie budynku.
W przypadku gruntów spoistych, o słabej przepuszczalności, przewarstwionych oraz tam, gdzie poziom wód gruntowych ulega okresowym wahaniom, zalecana jest izolacja średnia z dwóch warstw papy, folii izolacyjnej bądź lepiku. Hydroizolację podłogową wykonuje się również jako dwuwarstwową z papy podkładowej klejonej lub zgrzewanej na zakładach. Należy ją docisnąć betonową płytą podłogową grubości co najmniej 10 cm.


Jeżeli wokół domu ma być ułożony drenaż opaskowy, który zmniejsza napór wody na ściany oraz podłogę piwnicy, to do zewnętrznej izolacji ścian najlepiej użyć tzw. folii kubełkowej, która układana jest na warstwie papy podkładowej lub powłoki z masy asfaltowo-kauczukowej. Kanaliki utworzone pomiędzy folią a papą (bądź masą) odprowadzą wodę nawet spod wierzchniej warstwy izolacji. Trzeba koniecznie dopilnować, aby dolna warstwa folii kubełkowej została wywinięta ponad filtracyjną warstwę drenażu.
Jeżeli lustro wód gruntowych utrzymuje się stale ponad poziomem posadowienia budynku, ochronę przed wilgocią zapewnia jedynie izolacja ciężka. W tym przypadku warstwa izolacyjna musi być odporna na ciśnienie wywołane naporem wody. Funkcję tę spełnia na ogół piwnica, którą wykonuje się jako konstrukcję monolityczną z wodoszczelnego zbrojonego betonu. Na zewnętrznych warstwach układa się dodatkowo warstwy izolacyjne z papy lub folii.


piątek, 28 grudnia 2012

Hydroizolacja


Wykonanie ochrony przed podziemną wilgocią, czyli tą pochodzącą z gruntu oraz wody deszczowej i roztopowej, stanowi ważny etap prac związanych ze stanem zerowym. W przypadku domu niepodpiwniczonego wszystko jest dość proste. Ciągła, pozioma warstwa izolacji musi odcinać kondygnację parteru od podłoża i fundamentów. Nie ma natomiast potrzeby izolowania ścian fundamentowych, gdyż wykonuje się je z materiałów o znikomej nasiąkliwości. Jedynie na gruntach o dużym stężeniu kwasów humusowych całą powierzchnię fundamentów zabezpiecza się emulsją asfaltowo-kauczukową, aby zapobiec korozji zbrojenia. Izolacja pozioma wykonywana jest z folii PVC lub papy, układając ją na ścianach fundamentowych oraz pod całą powierzchnią podłogi na gruncie. Warstwa izolacji musi stanowić jednolitą, szczelną i nieprzerwaną powłokę, która uniemożliwi przenikanie wilgoci z gruntu oraz fundamentów.


W budynku podpiwniczonym warstwa izolacji musi otaczać całą powierzchnię kondygnacji podziemnej (podłogę na gruncie oraz ściany). Powłokę przeciwwilgociową układa się najczęściej pomiędzy warstwami posadzkowymi i łączy z poziomą izolacją ław fundamentowych, a tę ostatnią spaja się szczelnie z izolacją ścian piwnicy. Niezwykle ważne jest pozostawienie odpowiednio długich zakładów w miejscach łączenia izolacji. Warto dopilnować, aby połączenia wykonane zostały szczególnie starannie. Bardzo często okazuje się, że w wyniku zaniedbań, ochrona przed wilgocią w tych miejscach jest niedostateczna.


środa, 26 grudnia 2012

Piwnica


Dla właścicieli domów z piwnicą zagadnienie przemarzania gruntu jest problemem mniej istotnym – pod warunkiem, że budynek posadowiony jest na odpowiedniej głębokości (co najmniej 1,5 m poniżej poziomu terenu). Zwolennicy podziemnej kondygnacji muszą jednak bardzo poważnie podejść do problemu izolacji przeciwwilgociowej, przeciwwodnej, a także cieplnej, jeżeli pomieszczenie ma być ogrzewane. Szacując koszty należy pamiętać o hyrdo- i termoizolacji piwnicznej podłogi na gruncie, a także o wykonaniu stropu nad piwnicą oraz schodów na parter. Warto sobie uświadomić, że suma tych wydatków może podnieść koszt stanu surowego nawet o 25%. Z drugiej strony, budując piwnicę zyskuje się dodatkową, stosunkowo tanią powierzchnię.
W piwnicy można zlokalizować nie tylko kotłownię, piwnicę, składzik czy garaż, ale także pracownię, studio, pokój do ćwiczeń, saunę czy domową salę kinową. Piwnica staje się tym cenniejsza im mniejsza jest działka, na której stoi dom. Istotny, przy podejmowaniu decyzji o budowie piwnicy, jest stan wód gruntowych . Jego wysoki poziom raczej nie sprzyja temu przedsięwzięciu, gdyż hydroizolacja w takich warunkach poddana zostałaby zbyt ciężkiej próbie. Ponadto już w początkowej fazie budowy pojawiłaby się konieczność stałego odpompowywania wody z wykopu. Lista wydatków musiałaby się powiększyć także o drenaż opaskowy wokół budynku, którego zadaniem jest odprowadzenie nadmiaru wody od ścian piwnicy.
Ważne, aby decyzję o budowie piwnicy podjąć już na etapie wyboru projektu. Najbardziej opłakane w skutkach są pomysły rodzące się na placu budowy, takie w stylu: „a może podpiwniczyć część domu pod garażem?”. Po pierwsze tego rodzaju pomysły są nielegalne, gdyż piwnica jest elementem projektu, na podstawie którego udzielane jest pozwolenie na budowę. Po drugie, doraźne kombinacje są po prostu niebezpieczne, gdyż podziemna kondygnacja zawsze wymaga fachowego opracowania konstrukcyjnego. Warto także przemyśleć opłacalność „genialnych” pomysłów. Bardzo często okazuje się, że częściowe podpiwniczenie jest tylko nieznacznie tańsze od piwnicy pod całym domem. Problemy, jakie mogą się pojawić po zakończeni inwestycji, mogą być bardzo poważne i wiążą się choćby z nierównomiernym osiadaniem budynku.
Należy pamiętać, że tylko rzetelna, dopracowana i szczegółowa dokumentacja techniczna gwarantuje inwestorowi, iż piwnica nie stanie się jego przekleństwem na długie lata.


sobota, 22 grudnia 2012

Z czego i jak budować fundamenty


Skoro wiadomo już jak powinna postępować budowa domu do stanu surowego otwartego, może warto poświęcić odrobinę uwagi wyborowi materiałów, z których dom ma być wykonany. Dlatego też pozwalam sobie cofnąć się trochę i poświęcić kilka postów temu aspektowi budowy
Ściany fundamentowe, jak i piwniczne zagłębione są w gruncie, dlatego też musi je cechować niska nasiąkliwość oraz mrozoodporność. Do najbardziej popularnych materiałów, z których wznoszone są konstrukcje fundamentów należą bloczki: betonowe, keramzytowe oraz silikatowe. Do częstych rozwiązań zalicza się również betonowe fundamenty monolityczne. Jeszcze innym rozwiązaniem są pustaki zasypowe.
Grubość i konstrukcja ścian fundamentowych jest powiązana z technologią budowy ścian zewnętrznych części nadziemnej. Zależy również od tego, czy wznosimy dom niepodpiwniczony, czy też decyzją inwestora powstaje piwnica. W tym drugim przypadku należy podjąć decyzję, czy kondygnacja podziemna będzie ogrzewana, czy też nie.
Jeżeli decydujemy się na budowę domu w technologii ściany trójwarstwowej, należy przewidzieć odpowiednio szerokie fundamenty oraz ławy, które oprócz swojej normalnej roli będą pełniły funkcję podpory dla zewnętrznej warstwy ściany. Szeroką ławę fundamentową należy przewidzieć również, gdy planuje się obłożenie cokołu domu cegłą klinkierową. Podobną zasadę stosuje się również przy stawianiu ogrzewanego podpiwniczenia, które wymaga ocieplenia.
Budynki niepodpiwniczone, wznoszone w technologii jedno- lub dwuwarstwowej, najlepiej opierać na jednorodnych (jednowarstwowych) ścianach fundamentowych.
Należy pamiętać, aby ścian piwnicznych nie zasypywać przed ułożeniem na nich stropu. Dopiero po usztywnieniu konstrukcji wieńcem i belkami stropowymi mur jest w stanie oprzeć się naporowi gruntu. W przypadku wysokich ścian piwnicznych ich sztywność warto zwiększyć układając zbrojenie w szczelinach pomiędzy bloczkami lub wykonując co 2 m wzmocnienia w postaci żelbetonowych słupów. 


czwartek, 20 grudnia 2012

Solidny dach


Budowę dachu rozpoczyna się od kontroli wieńców ścianek kolankowych, wypoziomowania ich górnej powierzchni, a także prawidłowości wykonania ścian szczytowych oraz kominów.
Na powierzchni wieńców należy ułożyć dwie warstwy papy podkładowej, która ma chronić murłaty, a pośrednio całą więźbę, przed podciąganiem wilgoci z murów. Następnie na papie układa się murłaty i przykręca je za pośrednictwem wcześniej osadzonych w wieńcu kotew nakrętkami z dużymi podkładkami. Na krokwiach zaznacza się miejsca ich oparcia na murłatach i wykonuje zaciosy, a następnie łączy oba elementy za pomocą wkrętów dekarskich. Krokwie skrajne, wychodzące poza obrys ścian, należy ostrugać i pokryć kilkoma warstwami dekoracyjnego impregnatu, czy też farby do drewna w wybranym kolorze. Krokwie ustawia się i skręca parami, a następnie usztywnia prowizorycznymi deskami. Pary krokwi łączy się jętkami, jako łączenie ostateczne. Do łączenia krokwi ze sobą i z jętkami używa się śrub dwustronnie gwintowanych i nakrętek z dużymi podkładami, które umożliwiają osiągnięcie mocnego i trwałego połączenia.



Wyrównuje się następnie krawędzie ścian szczytowych, tak aby ich zarys odpowiadał dolnym powierzchniom krokwi, a na krawędziach układa się izolację ze styropianu.
Tak przygotowaną konstrukcję dachu pokrywa się folią paroprzepuszczalną  (tzw. membraną dachową), układając ją pasami, zaczynając od okapu dachu. Folię należy układać zgodnie ze wskazówkami producenta, stosując zakłady minimum 10 cm. Im skos dachu mniejszy, tym zakłady muszą być większe. Folię mocuje się poprzez ułożenie na niej kontrłat. Kontrłaty przybija się równolegle do krokwi.
Na krokwie nabija się poziome łaty pod pokrycie. Warto to zrobić równocześnie z montażem folii. Łaty umożliwiają wówczas bezpieczne poruszanie się po dachu.


Kolejnym krokiem jest wykonanie obróbki blacharskiej wzdłuż okapu, przytwierdzenie bezpośrednio do krokwi deski okapowej i zamontowanie do niej uchwytów rynnowych.
Dachówki układa się rzędami począwszy od dolnej krawędzi dachu rzędami, zaś w kalenicy należy zamontować elementy wentylacyjne oraz gąsiory. Wokół kominów wykonuje się obróbkę blacharską.
Opisane powyżej czynności stanowią tylko ogólny schemat budowy dachu. Należy mieć na uwadze, że każdy projekt domu ma zaprojektowany indywidualnie dach, który przystosowany jest do wielu warunków, takich jak wielkość i funkcja, wymagania Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub warunków zabudowy, a przede wszystkim oczekiwań i wyobrażeń inwestora. Aby dach spełniał wszystkie uwarunkowania  konstrukcyjne i bezpieczeństwa, jego wykonanie należy powierzyć wykwalifikowanym ekipom ciesielskiej i dekarskiej. Zazwyczaj dobra ekipa budowlana, która została zatrudniona do budowy całego domu, posiada takie uprawnienia i umiejętności, tak więc nie ma potrzeby szukać dodatkowych specjalistów i mnożyć niepotrzebnie koszty.


środa, 19 grudnia 2012

Strop gęstożebrowy


Układanie stropu gęstożebrowego rozpoczyna się do skontrolowania powierzchni (wypoziomowanie i wyrównanie) wszystkich podpór konstrukcyjnych pod strop: ścian zewnętrznych, słupów oraz wewnętrznych ścian nośnych. Następnie wykonuje się żelbetowe podciągi i wyrównuje ich górną powierzchnię z powierzchnią ścian.
Na tym etapie należy podjąć decyzję, czy użyte zostaną kształtki wieńcowe, czy też wymurowana zostanie zewnętrzna warstwa ściany do wysokości ułożonego stropu. W przypadku wyboru kształtek stropowych, należy ułożyć je na zaprawie murarskiej na ścianach nośnych zewnętrznych i wewnętrznych oraz podciągach.
Następnie wstępnie ustawiamy podpory montażowe: poziome rygle (belki drewniane o przekroju 10x10 cm) w rozstawie 150-200 cm. Należy je podeprzeć stemplami najrzadziej co 150 cm.
Na górnej powierzchni ścian lub na kształtkach stropowych należy ułożyć prefabrykowane belki stropowe. Ich oparcie na murze nie może być płytsze niż 8 cm. By rozstaw między belkami był równy, należy ułożyć pomiędzy nimi po jednym skrajnym (zadeklowanym) pustaku wypełniającym. Po ułożeniu belek wypełnia się pustakami przestrzeń pomiędzy nimi. Należy to robić rzędami prostopadłymi do kierunku belek. W miejscu przebiegu żebra rozdzielczego trzeba pozostawić odstęp 8-10 cm.



miejscu przebiegu żebra rozdzielczego trzeba pozostawić odstęp 8-10 cm.
Kolejnym krokiem jest skontrolowanie wypoziomowania belek oraz ostateczne usztywnienie stempli podtrzymujących strop. Jeżeli rozpiętość stropu przekracza 4 m, zalecane jest uniesienie środkowych podpór o ok. 2 cm, co zminimalizuje odkształcanie się stropu w części środkowej.
Jeżeli inwestor zrezygnował z kształtek stropowych, to należy teraz wymurować zewnętrzną warstwę ściany do wysokości ułożonego stropu.
Nadszedł czas na zbrojenie stropu. W związku z tym układany jest wieniec stropowy. Po środku stropu, w pozostawionej wcześniej przestrzeni oraz w miejscach połączenie belek na podporach wewnętrznych należy ułożyć zbrojenie żebra rozdzielczego. Wszystkie elementy zbrojenia należy wykonać zgodnie z konstrukcyjną stropu zawartą w projekcie domu.
Przed betonowaniem stropu należy przeprowadzić sprawdzenie poprawności ułożenia stropu, mocowania podpór i obficie polać wodą wszystkie pustaki wypełniające. Betonem zalewa się równomiernie całą powierzchnię stropu, aż do górnej powierzchni kształtek stropowych lub pustaków oraz wyrównuje. Do betonowania stropu stosuje się beton B-20 lub B-25, określa to konstruktor w projekcie stropu.
Przez co najmniej tydzień beton należy pielęgnować poprzez systematyczne polewanie jego powierzchni wodą. Po 14 dniach można zdemontować część podpór. Całkowite obciążenie stropu możliwe jest po upływie 3 tygodni – dopiero wówczas beton uzyskuje docelową wytrzymałość.
Opisane powyżej czynności budowy stropu gęstożebrowego stanowią tylko ogólny schemat, a nie dosłowną instrukcję jego wykonania. Każdy strop projektowany jest i wyliczany indywidualnie do konkretnego projektu domu przez zespół uprawnionych konstruktorów. Dopiero taki projekt stanowi podstawę do budowy. Wykonanie tak ważnego elementu domu należy powierzyć wykwalifikowanej ekipie budowlanej, która udzieli stosownej gwarancji.


wtorek, 18 grudnia 2012

Ściany krok po kroku


Stawianie ścian zewnętrznych rozpoczyna się od wymurowania narożników do wysokości ok. 1 m. Jest to ostatnia okazja do wykonania korekty prostopadłości ścian oraz wymiarów zewnętrznych budynku. Pomiędzy narożnikami umieszcza się sznury kierunkowe, które ułatwią proste murowanie ścian.
Między narożnikami należy ułożyć pustaki pozostawiając wolne miejsce na otwory okienne i drzwiowe. Jeżeli inwestor nie planuje murować jednocześnie ścian wewnętrznych, to w miejscach ich połączenia z murem zewnętrznym należy wykonać tzw. strzępia (związane z murem, wystające elementy ścienne).
Na tym etapie rozpoczyna się także wymurowywanie kominów przy ścianach zewnętrznych i wewnętrznych (można także ukryć komin w ścianie, włączając go w jej konstrukcję). Wznosimy również kominy wolno stojące.
Następnie muruje się narożniki do poziomu nadproży oraz układa pustaki do odpowiedniej wysokości. Jeżeli poziom nadproży w projekcie nie odpowiada wielokrotności wysokości pustaka, to w miejscu oparcia nadproża trzeba wykonać tzw. gniazdo (czyli podłożyć mniejszy element np. cegłę). Nadproża powinny opierać się na ścianie na głębokości min. 15 cm z każdej strony otworu. Nadproża można wyszalować, uzbroić i zalać betonem lub użyć gotowych nadproży betonowych albo systemowych.
Po wykonaniu nadproży muruje się ściany do wysokości stropu. Na wysokości wieńca stropowego wmurowuje się osłonową warstwę z cegieł bądź gotowe kształtki wieńcowe. A następnie wykonuje się strop i żelbetowy wieniec stropowy.



Na wieńcu stropowym wznosi się ścianki kolankowe, na których oprze cię więźba dachowa. Ścianki kolankowe wzmacnia się poprzez wykonanie słupów i wieńca żelbetowego. Wieniec może obejmować cały obrys ścianek, można go również wykonać w wariancie oszczędnościowym – na 1,5-metrowych odcinkach wchodzących w ściany szczytowe budynku. Wylewając wieniec nie można zapomnieć o wmurowaniu kotew do późniejszego zamocowania murłat.
Ostatnim etapem murowania ścian zewnętrznych jest wykonanie ścian szczytowych, w których nadproża wykonuje się tak samo, jak w ścianach parteru. Skosy ścian wyrównuje się docinając odpowiednio pustaki oraz dokleja się 10 cm warstwę styropianu, która w przyszłości pozwoli zachować ciągłość izolacji poddaszy i zapobiec ucieczkom ciepła.


poniedziałek, 17 grudnia 2012

Solidny fundament



Ławy fundamentowe wylane i zaschnięte, czas więc, aby fundamenty domu zaczęły piąć się do góry.
Murowanie ścian fundamentowych zaczyna się od narożników, ponownie przyjmując za punkt odniesienia ławy drutowe lub ze sznurka. Jeżeli do wylania ław fundamentowych zastosowany został szalunek z desek, to czas go usunąć.


W ścianach fundamentowych wyznacza się miejsca przebiegu instalacji podziemnych (przyłącze energetyczne, wodociągowe i odpływ kanalizacji). W miejscach tych umieszcza się tzw. przelotki, czyli krótkie odcinki rur z tworzywa sztucznego, stalowe lub kształtki styropianowe.
Ściany fundamentowe zewnętrzne i wewnętrzne oraz podstawy kominów i schodów muruje się, aż do poziomu podkładu pod podłogę parteru. Po wymurowaniu uzupełnia się ubytki w spoinach oraz maluje całą powierzchnię muru emulsją asfaltowo-kauczukową zarówno na zewnątrz, jak i wewnątrz.


Następną czynnością jest ułożenie instalacji podpodłogowych wodociągowej i kanalizacyjnej „na gotowo” (ich końce należy zaślepić zaślepkami) oraz elektrycznej (rura z wciągniętym drutem, który ułatwi później przeciągnięcie kabla energetycznego). Warto pomyśleć o umieszczeniu rury wodociągowej w tzw. peszlu (rura karbowana). Zabieg taki ułatwi w przyszłości wymianę uszkodzonej rury bez potrzeby jej odkopywania w całości.
Przestrzeń pomiędzy ścianami fundamentowymi wypełnia się piaskiem bądź pospółką (piasek z cementem) i warstwowo zagęszcza. Piasek wysypuje się do wysokości 10 cm poniżej górnej powierzchni ścian.
Kolejną czynnością jest ułożenie na górnej powierzchni ścian fundamentowych izolacji przeciwwilgociowej z papy podkładowej klejonej lepikiem na zimno.
Ściany fundamentów od zewnątrz dociepla się styropianem wodoodpornym, a następnie okłada folią kubełkową. Należy pamiętać, aby kołkowanie folii i styropianu wykonać nie gęściej niż co 1 m (nie ma potrzeby tworzenia dodatkowych mostków termicznych). Po wykonaniu docieplenia zasypuje się fundamenty od strony zewnętrznej używając do tego celu gruntem z wykopu, zagęszczając go warstwami o grubości nie większej niż 20 cm.


Przed betonowaniem można wyłożyć całą powierzchnię fundamentu folią budowlaną, tworząc w ten sposób dodatkową izolację przeciwwilgociową.  Betonowanie powinno być wykonane bez przerw technologicznych – w ciągu kilku godzin (najwyżej jezdnego dnia). Dlatego też najkorzystniejszym rozwiązaniem jest użycie betonu zakupionego w betoniarni. Uzyskuje się w ten sposób gwarancję odpowiedniej jakości, jak i jednolitości materiału.
Teraz pozostaje tylko przez kilka dni pielęgnować wylany beton. Opisany powyżej proces budowlany trwa około jednego tygodnia.


piątek, 14 grudnia 2012

Ławy fundamentowe



Formalności załatwione, logistyka budowy zorganizowana, ekipa budowlana na miejscu, czas więc rozpocząć najbardziej ekscytującą część inwestycji, czyli patrzeć jak rośnie dom. Jest to także ostatni moment na wprowadzenie korekt ustawienia elementów wymagających fundamentu, takich jak kominy czy betonowe schody.
Prace rozpoczynają się od wstępnego wytyczenia zarysu budynku (robi się to samemu). W obrębie budynku należy usunąć humus (wierzchnią warstwę ziemi) do głębokości górnej powierzchni ław fundamentowych.
Następnie geodeta musi wytyczyć linie bazowe dla ścian fundamentowych, a także tzw. reper – wysokościowy punkt odniesienia dla poziomu posadowienia budynku. Można to zrobić od razu na tzw. ławach, czyli palikach wbitych w odległości ok 50 cm od wykopu z przymocowanymi do nich poziomymi deskami. Do takiej konstrukcji mocuje się mocny drut (np. wiązałkowy) lub sznurek; ich punkty przecięci wyznaczają narożniki ścian fundamentowych. Istnieje kilka metod wytyczania budynku, jednakże wybór najodpowiedniejszej pozostawmy wykonawcy.
Na podstawie wytyczonych charakterystycznych punktów wykonuje się ręcznie wykopy pod ławy fundamentowe najlepiej od razu w rozmiarze fundamentów. Dno wykopu należy wyrównać i wyłożyć wykop folią budowlaną, wywijając ją z obu stron od góry na około 25 cm. Taki zabieg chroni wylewaną mieszankę betonową przed zanieczyszczeniem ziemią oraz zapobiega odpływaniu wody do gruntu. Filia pozwoli betonowi dobrze związać zapobiegając szybkiemu odparowaniu wody.


Architekci projektują zazwyczaj 10 cm warstwę betonu B-10 na dnie wykopu, ale można ten element pominąć przy lekkim, piaszczystym gruncie i niskim stanie wód gruntowych.
Na dnie wykopu należy ułożyć zbrojenie wykonane według rysunków w części konstrukcyjnej projektu. Zbrojenie nie powinno leżeć bezpośrednio na dnie wykopu, należy je podnieść na wysokość ok. 5 cm. Można użyć w tym celu podkładek dystansujących lub podwiesić zbrojenie do deskowania. Nie powinno ono także dotykać brzegów wykopu. Ważne jest staranne łączenie prętów na długości oraz w narożach.
Można teraz zalać wykop betonem B-15 lub B-20 (zgodnie z projektem) oraz wyrównać powierzchnię ław z jednoczesnym ich zatarciem.


Dobę po wylaniu mieszanki należy przystąpić do pielęgnacji betonu, czyli polewania go wodą co kilka godzin przez kilka dni. W praktyce przerwa pomiędzy wylaniem ław fundamentowych, a rozpoczęciem murowania ścian fundamentowych wynosi ok. 7 dni.
Sprawna ekipa budowlana wykona opisane powyżej prace w czasie do 2 dni, a następnie zrobi sobie 4 dniową przerwę technologiczną, którą inwestor powinien wykorzystać na zakupy materiałów budowlanych niezbędnych do kolejny etap prac.


czwartek, 13 grudnia 2012

Zanim rozpoczną się prace


Można już budować. Mamy prawomocne pozwolenie i dziennik budowa, a Inspektorat Nadzoru Budowlanego powiadomiony został o terminie rozpoczęcia prac, ale zanim wbita zostanie pierwsza łopata na naszej działce, chcę podzielić się jeszcze kilkoma praktycznymi uwagami.
Po pierwsze wybór ekipy budowlanej. Jest to decyzja wagi zasadniczej, gdy od solidności i fachowości specjalistów zależy dokładność, jakość i terminowość wykonania domu. Z wyborem nie należy zwlekać do ostatniej chwili. Nie chodzi o to, że się nikogo nie znajdzie, ale o to, żeby wybrać jak najlepiej. Poszukiwania dobrze jest rozpocząć już na etapie projektowania domu, gdyż ci dobrzy zawaleni są zleceniami i kilkumiesięczne wyprzedzenie jest jak najbardziej wskazane. Proponuję odwiedzić kilka budów w okolicy i porozmawiać z inwestorami. Pozwoli to zebrać wiarygodne opinie, obejrzeć efekty pracy i podjąć właściwą decyzję.
Po drugie, gdy mamy już projekt, warto odwiedzić kilka hurtownia budowlanych w najbliższej okolicy. Handlowcy wykonają wycenę materiałów budowlanych potrzebnych do budowy. Wyceny mogą mieć charakter trochę szacunkowy, szczególnie, gdy projekt nie zawiera zestawienia materiałów, ale co najistotniejsze to to, że otrzymamy jednostkowe ceny towarów. Wyceny poszczególnych hurtowni mogą się różnić, dlatego proponuję zwrócić szczególną uwagę, na to co jest w treści oferty i jak przedstawiona jest kwestia transportu. Hurtownicy stosują różne techniki manipulacyjne, aby cena końcowa wyszła jak najkorzystniej, dlatego nie należy się nią sugerować. Warto wykonać zestawienie cen tych samych materiałów, pozwoli to wybrać korzystniejszą cenowo ofertę. Po dokonaniu wyboru dostawcy, nie należy wyrzucać innych ofert, przydają się one później do negocjacji cen poszczególnych artykułów. Bliskość hurtowni 
w stosunku do placu budowy też może mieć kluczowe znaczenie, gdyż pozwala obniżyć koszty transportu lub ich uniknąć szczególnie w przypadku niskich cenowo zakupów.
Po trzecie, trzeba zapewnić budowie dostawy betonu i piasku do zasypki i/lub murowania. Zadanie nie należy do trudnych, ale zasada dotycząca odległości i transportu jest taka sama, jak w przypadku hurtowni – im bliżej tym lepiej. Hurtownicy mają niejednokrotnie dobre rozeznanie dotyczące betoniarni i dostawców kruszywa. Pytajcie i negocjujcie.
Po czwarte, żadna budowa nie może być prowadzona bez dostępu do prądu i wody. Dostawcy mediów nie podłączą nas do swoich sieci od ręki. W przypadku wody trwa to do kilku miesięcy, a prądu nawet do dwóch lat. Warto więc poprosić przyszłych sąsiadów o umożliwienie dostępu do wody i prądu. Można przy okazji zawrzeć dobrosąsiedzkie stosunki.
 Na koniec nie zapominajmy o postawieniu tablicy informacyjnej, który to obowiązek spoczywa na inwestorze. Tablicę kupimy lub dostaniemy nierzadko jako gratis w wybranej przez nas hurtowni.
Gdy dopięte są już wszystkie sprawy formalne i organizacyjne, możemy rozpocząć budowę. Podpowiem tylko, że osobiste zaangażowanie inwestora polegające na wzięciu na siebie obowiązku zaopatrywania budowy (robienia zakupów i negocjowania cen), na pewno przyniesie wymierne korzyści w postaci oszczędności na materiałach budowlanych.
NO TO DO ROBOTY!


środa, 12 grudnia 2012

Formalności przed budową domu


Działka kupiona i co dalej? Trzeba zdobyć kilka dokumentów i udać się do architekta.
Jeżeli na danym terenie obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, to wystarczy wydrukować go, jeżeli opublikowany jest w internecie, a jeżeli nie, należy wystąpić do Wydziału Architektury Urzędu Gminy lub Miasta o wydanie wypisu i wyrysu z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (czas oczekiwania do 2 tygodni, a koszt od kilkudziesięciu do 200 zł).
Jeżeli gmina nie ma Planu Zagospodarowania Przestrzennego, wtedy należy złożyć wniosek w Wydziale Architektury Urzędu Gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy terenu (WZT). Przed tym jednak trzeba mieć wybrany projekt domu. W komplecie do WZT potrzebna będzie jeszcze kopia mapy zasadniczej, która dostępna jest w Wydziale Geodezji Urzędu gminy.
Istotnym zadaniem inwestora jest również pozyskanie mapy sytuacyjno-wysokościowej (mapa do celów projektowych), którą sporządza geodeta na zlecenie zainteresowanej strony. Czas wykonania takiej mapy to ok. 4 tygodnie, a jej koszt wynosi od 500 zł wzwyż. Rozmawiając z geodetą warto umówić się na całościową obsługę inwestycji (mapa do celów projektowych, wytyczenie domu i odświeżenie granic działki oraz mapa powykonawcza), skłonny jest wtedy do większych ustępstw finansowych.
Zanim udamy się do architekta, pozwolę sobie jeszcze o jedną uwagę odnośnie wyboru projektu. To co najważniejsze, to żeby odpowiadał wymaganiom dla danego terenu, ale równie ważne jest aby jak najbardziej odpowiadał potrzebom inwestora, tzn. JAK NAJMNIEJ WPROWADZANYCH ZMIAN. Każda zmiana to dodatkowy koszt. Projekt indywidualny to wydatek od 8 000 zł wzwyż, natomiast dużo poprawek w gotowym projekcie może spowodować, że mocno przekroczyć tą kwotę. Wybierajmy więc mądrze, a kupujmy dopiero po konsultacji z architektem.
Zakładam, że projekt domu jest już wybrany, więc mamy do wyboru dwie ścieżki postępowania. Pierwsza z nich, to samodzielna walka z różnymi instytucjami, aby uzyskać warunki bądź zapewnienia dostawy różnych mediów. Druga zaś wygodniejsza, to udać się do architekta z tym co już mamy, a mamy wystarczająco dużo. Architekt wykona tzw. adaptację do warunków lokalnych. Brzmi mądrze, ale oznacza dostosowanie projektu do wymagań MPZP lub WZT, fundamentów do warunków gruntowych, zaprojektuje wjazd i trasy przyłączenia mediów oraz dokona ich uzgodnienia z dostawcami. Niezależnie od wybranej ścieżki postępowania koszt obsługi architektonicznej jest taki sam i wynosi ok. 1500 zł + koszty zmian w projekcie na życzenie inwestora. Po co się więc męczyć samemu.
Do zadań architekta, w ramach adaptacji, należy również uzyskanie pozwolenia na budowę. Czas oczekiwania wynosi 65 dni.
Gdy uzyskaliśmy już pozwolenie na budowę, należy jak najszybciej kupić i złożyć do zarejestrowania dziennik budowy. Oczekiwanie na uprawomocnienie się pozwolenia na budowę wynosi w praktyce od 2 – 4 tygodni i uzależnione jest od procedury dostarczenia zainteresowanym stronom informacji o wystawionej decyzji. Właściwy Wydział Architektury nie wyda inwestorowi zarejestrowanego dziennika budowy wcześniej, niż w dniu uprawomocnienia się pozwolenia na budowę.
Gdy mamy już pozwolenie na budowę domu musimy powiadomić jeszcze Starostwo Powiatowe lub Inspektorat Nadzoru Budowlanego o zamiarze rozpoczęcia robót budowlanych z wyprzedzeniem 7 dni, dołączając oświadczenie kierownika budowy o przyjęciu obowiązków (odpowiednie druki do pobrania na stronie urzędu).
Teraz możemy już rozpoczynać budowę. Opisane formalności trwają niestety dość długo i uzbroić się trzeba w cierpliwość. Moja droga poprzez labirynt biurokracji i absurdu trwała 6 miesięcy. Mogę uważać się za szczęściarza, gdyż jak usłyszałem później od architekta, był to raczej ekspresowy termin, ale jest to specyfika miasta. Gdzie indziej może być lepiej.


Kupujemy działkę budowlaną


Nie jest to wbrew pozorom takie proste. Dziełek na rynku jest dużo, ale ich lokalizacja, wielkość czy też cena niekoniecznie muszą nam odpowiadać. Sztuka polega na tym, aby znaleźć grunt w miejscu nam odpowiadającym, w rozsądnej wielkości i przystępnej cenie. Zanim damy upust naszemu agrarnemu pędowi, należy zdać sobie sprawę, że taki areał należy odwodnić, obsiać trawą lub obsadzić innymi roślinkami, regularnie kosić, nawozić, pielęgnować i wylegiwać się na nim. Śmiem sugerować, żeby dobierać działkę do potrzeb, a nie marzeń. Czasami 9 arów może okazać się lepszą inwestycją niż 15 arów. Swojej działki poszukiwałem przez rok. Może to długo, ale w efekcie mam blisko do środków komunikacji, przychodni zdrowia, szkoły, sklepu, a i wszystkie media podciągnięte są do granicy działki. Pośpiech nie jest w tym przypadku dobrym doradcą.
            Na co zwrócić szczególną uwagę podczas poszukiwań? Jakie elementy mogą mieć wpływ na jakość terenu? Przede wszystkim uwagę trzeba zwrócić na:
  1. Nazwy miejscowości lub okolicznych terenów. Niby mało istotne, ale czasami prawdę może powiedzieć. Takie nazwy, jak Mokre, Las Mokrzański czy też Mokronos mogą sugerować podmokły rodzaj terenu. Tak się składa, że okolice Lasu Mokrzańskiego są terenami o wysokim stanie wód gruntowych, nierzadko można dostrzec rosnący tatarak i brodzące żurawie.
  2.  Infrastrukturę w okolicy, tj. dostępność do środków komunikacji, sklepów, szkół i ośrodków zdrowia. Ważnymi elementami są też linie energetyczne, telefoniczne, czy podziemne magistrale gazowe bądź wodociągowe, które mogą w przyszłości zamienić nasz miły zakątek w koszmar. Wszystkiego w tym zakresie można dowiedzieć się w Urzędzie Gminy lub Miasta. Bardzo często lokalne wydziały geodezyjne publikują w intrenecie mapy, na których wszystko można znaleźć.
  3. Planowaną zabudowę w okolicy. Może się to wydawać nieistotne, szczególnie gdy mamy zamieszkać na osiedlu domków jednorodzinnych, ale nic bardziej mylnego. Ku przestrodze polecam pod rozwagę przypadek osiedla Stabłowice we Wrocławiu, gdzie pośród domków jednorodzinnych postawiono 7-piętrowe domy wielorodzinne. Wszystkiego można się dowiedzieć z Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego i Studiów Zagospodarowania Przestrzennego, a jeżeli takich brak można wystąpić o wydanie warunków zabudowy (przydadzą się także później, przy pracach projektowych). W tym celu należy odwiedzić Urząd Gminy lub Miasta. Coraz więcej informacji na ten temat można również znaleźć na stronach internetowych poszczególnych samorządów.
  4. Uzbrojenie – przebiegająca w pobliżu sieć elektryczna, gazowa czy też wodna, wcale nie oznacza możliwości podłączenia się do niej. Należy sprawdzić to u dostawcy konkretnego dobra. Odległość od sieci też ma kolosalne znaczenie – im dalej, tym potem drożej kosztuje podciągnięcie konkretnej instalacji.
  5. Stan prawny, a szczególnie, kto jest właścicielem, co jest w księdze wieczystej, jakie jest przeznaczenie terenu – można go sprawdzić siedząc w domu za pośrednictwem internetu. Wszystkie księgi wieczyste są ogólnie dostępne, wystarczy znać numer księgi.
  6. To co mówią przyszli sąsiedzi. Nie bójmy się rozmawiać z ludźmi. Wielu z nich bardzo chętnie opowie jak się im mieszka w danym miejscu, jakie problemy ich nurtują, co najbardziej im doskwiera. Pobawmy się w psychologa, dajmy się ludziom wygadać, a dowiemy się wszystkiego o upatrzonej działce.
Może brzmi to wszystko bardzo skomplikowanie, ale w praktyce takie nie jest. Wymaga co prawda odrobinę osobistego zaangażowania, a koniec końców przynosi pozytywny efekt w postaci mniejszej ilości problemów
w przyszłości.
Na koniec – kto kupił działkę, przeżywa jedną z najbardziej ekscytujących chwil w życiu. Staje na polu (gdzie właśnie wykopano ziemniaki albo zebrano zboże), które teraz jest jego,
i oznajmia światu: – Tu zbuduję dom...


Na dobry początek


Witam serdecznie.

            Chciałbym podzielić się własnymi spostrzeżeniami i doświadczeniami, które pomogą innym inwestorom indywidualnym uniknąć pułapek związanych ze współpracą z wykonawcami, hurtowniami i dostawcami materiałów budowlanych. Opowiem krok po kroku o mojej przygodzie z budową domu, poczynając od wyboru i zakupu działki, a kończąc na szczęśliwym zamieszkaniu w nim. Chcę zapewnić, że wszystkie informacje zawarte w treściach poniżej, wynikają z mojego osobistego doświadczenia zdobytego podczas budowy własnego domu. Nadmienię także, że jestem w trakcie budowy, dlatego też w miarę postępu prac i osiągania poszczególnych etapów, będę je opisywał i dzielił się swoimi spostrzeżeniami, wrażeniami i uwagami. Mam nadzieję, że moje doświadczania ułatwią innym inwestorom przebrnięcie przez przygodę pt. „BUDOWA WŁASNEGO DOMU”.