Formalności przed budową domu

Działka kupiona i co dalej? Trzeba zdobyć kilka dokumentów i udać się do architekta.

Jeżeli na danym terenie obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, to wystarczy wydrukować go, jeżeli opublikowany jest w internecie, a jeżeli nie, należy wystąpić do Wydziału Architektury Urzędu Gminy lub Miasta o wydanie wypisu i wyrysu z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (czas oczekiwania do 2 tygodni, a koszt od kilkudziesięciu do 200 zł).

Jeżeli gmina nie ma Planu Zagospodarowania Przestrzennego, wtedy należy złożyć wniosek w Wydziale Architektury Urzędu Gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy terenu (WZT). Przed tym jednak trzeba mieć wybrany projekt domu. W komplecie do WZT potrzebna będzie jeszcze kopia mapy zasadniczej, która dostępna jest w Wydziale Geodezji Urzędu gminy.

Istotnym zadaniem inwestora jest również pozyskanie mapy sytuacyjno-wysokościowej (mapa do celów projektowych), którą sporządza geodeta na zlecenie zainteresowanej strony. Czas wykonania takiej mapy to ok. 4 tygodnie, a jej koszt wynosi od 500 zł wzwyż. Rozmawiając z geodetą warto umówić się na całościową obsługę inwestycji (mapa do celów projektowych, wytyczenie domu i odświeżenie granic działki oraz mapa powykonawcza), skłonny jest wtedy do większych ustępstw finansowych.

Zanim udamy się do architekta, pozwolę sobie jeszcze o jedną uwagę odnośnie wyboru projektu. To co najważniejsze, to żeby odpowiadał wymaganiom dla danego terenu, ale równie ważne jest aby jak najbardziej odpowiadał potrzebom inwestora, tzn. JAK NAJMNIEJ WPROWADZANYCH ZMIAN. Każda zmiana to dodatkowy koszt. Projekt indywidualny to wydatek od 8 000 zł wzwyż, natomiast dużo poprawek w gotowym projekcie może spowodować, że mocno przekroczyć tą kwotę. Wybierajmy więc mądrze, a kupujmy dopiero po konsultacji z architektem.

Zakładam, że projekt domu jest już wybrany, więc mamy do wyboru dwie ścieżki postępowania. Pierwsza z nich, to samodzielna walka z różnymi instytucjami, aby uzyskać warunki bądź zapewnienia dostawy różnych mediów. Druga zaś wygodniejsza, to udać się do architekta z tym co już mamy, a mamy wystarczająco dużo. Architekt wykona tzw. adaptację do warunków lokalnych. Brzmi mądrze, ale oznacza dostosowanie projektu do wymagań MPZP lub WZT, fundamentów do warunków gruntowych, zaprojektuje wjazd i trasy przyłączenia mediów oraz dokona ich uzgodnienia z dostawcami. Niezależnie od wybranej ścieżki postępowania koszt obsługi architektonicznej jest taki sam i wynosi ok. 1500 zł + koszty zmian w projekcie na życzenie inwestora. Po co się więc męczyć samemu.

Do zadań architekta, w ramach adaptacji, należy również uzyskanie pozwolenia na budowę. Czas oczekiwania wynosi 65 dni.

Gdy uzyskaliśmy już pozwolenie na budowę, należy jak najszybciej kupić i złożyć do zarejestrowania dziennik budowy. Oczekiwanie na uprawomocnienie się pozwolenia na budowę wynosi w praktyce od 2 – 4 tygodni i uzależnione jest od procedury dostarczenia zainteresowanym stronom informacji o wystawionej decyzji. Właściwy Wydział Architektury nie wyda inwestorowi zarejestrowanego dziennika budowy wcześniej, niż w dniu uprawomocnienia się pozwolenia na budowę.

Gdy mamy już pozwolenie na budowę domu musimy powiadomić jeszcze Starostwo Powiatowe lub Inspektorat Nadzoru Budowlanego o zamiarze rozpoczęcia robót budowlanych z wyprzedzeniem 7 dni, dołączając oświadczenie kierownika budowy o przyjęciu obowiązków (odpowiednie druki do pobrania na stronie urzędu).

Teraz możemy już rozpoczynać budowę. Opisane formalności trwają niestety dość długo i uzbroić się trzeba w cierpliwość. Moja droga poprzez labirynt biurokracji i absurdu trwała 6 miesięcy. Mogę uważać się za szczęściarza, gdyż jak usłyszałem później od architekta, był to raczej ekspresowy termin, ale jest to specyfika miasta. Gdzie indziej może być lepiej.